Urteil des Bundesgerichtshofs zur Erheblichkeit einer gegenüber den Angaben im Mietvertrag abweichenden Wohnraumfläche

Am 18.11.2015 urteilte der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH VIII ZR 266/14), dass es für die Zulässigkeit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf die tatsächliche und nicht auf die im Mietvertrag ausgeschriebene Wohnfläche ankomme.

Ein Vermieter ist grundsätzlich dazu befugt, innerhalb gesetzlich normierter Grenzen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzusetzen. Hierbei erfolgt der Vergleich zwischen der betroffenen Wohnung und den Vergleichsobjekten anhand verschiedener Kriterien wie Lage, Ausstattung und Größe. Nach der Entscheidung des BGH muss der Vermieter die tatsächliche Wohnfläche der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde legen und darf sich nicht auf eine abweichende Wohnflächenangabe im Mietvertrag berufen, gleich wie gering die Abweichung ist.

Damit kippte der BGH seine bislang geltende „10% – Rechtsprechung“, nach der Abweichungen zwischen tatsächlicher und im Mietvertrag bezeichneter Fläche erst ab einer Differenz von 10% zu beachten waren. Bei geringeren Abweichungen musste die Vergleichsmiete stets anhand der im Mietvertrag stehenden Größenangabe berechnet werden. Von jetzt an kann und muss der Vermieter dagegen auch schon Abweichungen von weniger als 10%  bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigen.

Zu beachten ist dabei, dass sich diese Neuregelung sowohl positiv als auch negativ für den Vermieter auswirken kann. Für den Fall, dass die objektive Wohnfläche geringer ist, als im Mietvertrag angegeben, kann der Vermieter die Miete auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die für diese kleinere Fläche ausgegeben ist, erhöhen. Ist die tatsächliche Fläche jedoch größer, dann kann die Miete auch an die Vergleichsmiete für die größere Fläche angepasst werden.

Dabei ist der Vermieter aber weiterhin an die in §558 III BGB festgelegte Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung gebunden, die besagt, dass eine Miete zum Zwecke der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht werden darf.

Mit dieser Entscheidung hat sich der BGH ausdrücklich nur von der „10% – Regelung“ im Fall der Mieterhöhung verabschiedet. Ob die so genannte „10%-Regelung“ auch für die Mietminderung aufgegeben wird, wurde nicht entschieden. Bislang vertritt der BGH hierzu die Auffassung, dass eine unerhebliche Unterschreitung der Wohnraumgröße gegenüber den Angaben im Mietvertrag bis zu 10% vom Mieter zu dulden sei, womit eine Mietminderung nicht zulässig ist.